Artigo 1245 do Código Civil: A Importância do Registro para a Existência da Propriedade Imóvel

O artigo 1245 do Código Civil estabelece um princípio fundamental para a aquisição e a transmissão da propriedade de bens imóveis no Brasil: a necessidade do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis.

O que significa "Título Translativo"?

Um título translativo é o documento que formaliza a transferência da propriedade de um imóvel. Isso pode ocorrer em diversas situações, como:

• Compra e venda: O contrato de compra e venda, após a escritura pública, é o título translativo.
• Doação: O termo de doação, formalizado em escritura pública, é o título translativo.
• Herança: O formal de partilha, expedido após o processo de inventário, é o título translativo.
• Adjudicação: A ordem judicial que transfere a propriedade de um bem a um credor.

A Efetivação da Transferência da Propriedade

Para que a transferência da propriedade de um imóvel seja considerada efetiva e, portanto, que o comprador ou donatário se torne legalmente o novo dono, o artigo 1245 determina que o título translativo precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente.

Em termos simples: o simples acordo ou contrato não basta para transferir a propriedade de um imóvel. É o ato de registrar esse documento no cartório que confere publicidade e segurança jurídica à nova titularidade.

Consequências da Ausência de Registro

A falta de registro do título translativo tem consequências importantes:

• A propriedade não se transfere: Enquanto o título não for registrado, a propriedade do imóvel continua pertencendo ao antigo dono (o alienante).
• Ineficácia perante terceiros: Mesmo que você tenha um contrato particular de compra e venda assinado, terceiros que não participaram dessa transação (como outros credores do vendedor) não são obrigados a reconhecer sua condição de proprietário. Eles podem, por exemplo, penhorar o imóvel em uma dívida do vendedor anterior.
• Riscos: A falta de registro expõe o comprador a diversos riscos, como a possibilidade de o imóvel ser vendido novamente para outra pessoa, a constrição judicial do bem em dívidas do vendedor, entre outros.

A Importância do Registro

O registro no Cartório de Imóveis confere:

• Publicidade: Torna a propriedade conhecida por todos.
• Segurança Jurídica: Garante que a propriedade está devidamente regularizada e que o novo proprietário está protegido contra reivindicações de terceiros.
• Opinião Pública: O imóvel passa a constar como pertencente ao novo proprietário em todos os registros públicos.

Portanto, para adquirir a propriedade de um bem imóvel de forma segura e incontestável no Brasil, o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis é um passo indispensável e obrigatório. É através dele que a transferência se torna efetiva e o novo adquirente passa a ser reconhecido legalmente como o dono.